Na otázky odpovídá Jaroslav Kaizer, partner společnosti Demaco
Na webu společnosti se označujete jako butikový developer špičkových průmyslových hal a parků. V čem je specifika vaší práce, slovo butik spíše vytváří emoci obchodu s luxusním zbožím?
Jsme zaměřeni na individuální přístup ke každému projektu a ke každé lokalitě. Nemovitosti šijeme uživatelům na míru, přitom vycházíme ze špičkového technického standardu budov dmc construct 4.0, který zajišťuje dlouhodobou udržitelnost hodnoty a provozu nemovitosti. Náš produkt lze považovat za luxusní ve smyslu špičkový, nikoliv ve smyslu drahý, námi stavěné nemovitosti představují skvělý poměr mezi cenou a výkonem.
Předmětem kritiky různých rádoby odborníků na vše je přehršle průmyslových hal a skladů v České republice. Přitom různé statistiky ukazují, že jejich potřeba poroste. Jak tedy tomu je?
Česká historie je spojena s průmyslem a výrobou. Spousta podniků dodnes přežívá v hrozných podmínkách, které neodpovídají pracovnímu prostředí a potřebě efektivního provozu ve 21. století. Tyto firmy se musí přestěhovat do lepších ploch, aby obstály v konkurenci nejen svých produktů, ale i na místním pracovním trhu. Dále je nutno si uvědomit, že více než 40 % všech moderních průmyslových ploch k pronájmu je v Česku pronajato výrobním firmám a dalších přibližně 20 % skladových ploch souvisí s touto výrobou. Určitě tedy nejsme skladem Evropy, naopak jsme lídrem v oblasti výstavby výrobních ploch. V případě prostor ve vlastnictví je tento poměr dokonce vyšší. Velmi důležitým faktorem je i rozmístění ploch po celém Česku, nejsou zde jeden nebo dva huby, ale hned několik stejně velkých regionů s obdobnou velikostí zásoby průmyslových ploch. Růst se například v Praze zastavil a nyní rostou trhy regionální. Rozmach nových ploch bude v příštích měsících souviset nejen s trendy jako jsou e-commerce a nearshoring, ale i s požadavky vyšší potřeby efektivity provozu a kvalitnějšího prostředí i s ohledem na zpřísňující se hygienická a protipožární opatření.
Pokud bychom to srovnali s bytovou výstavbou, tak i zde rostou nároky z hlediska kvality a velikosti. V mém dětství nejedna čtyřčlenná rodina bydlela v jedné místnosti s kamny na pevná paliva, suchým záchodem přes pavlač a vodou z pumpy 150 metrů od domu. Lze to takto srovnávat?
Trh s průmyslovými prostory do jisté míry kopíruje sociodemografické trendy stejně jako trh s rezidenčními prostory. S rostoucím bohatstvím domácností roste potřeba obytného prostoru a spotřeba zboží, která vede ke zvyšující se potřebě průmyslového prostoru. S ubývajícími pozemky ovšem roste tlak na cenu prostoru a jeho potřeba zefektivnění, proto na rezidenčním trhu začínají vznikat projekty sdíleného a nájemního bydlení, protože ne všichni jsou si schopni dovolit koupit byt v lokalitě dle své preference. A stejná situace je na trhu s průmyslovými prostory, kde je tlak na zefektivnění užití prostoru pomocí automatizace, robotizace nebo softwarových řešení.
Minulost je pryč, před námi je budoucnost. To se týká i předmětu vaší činnosti. Lze předvídat podobu průmyslových hal a skladových areálů v horizontu dvaceti, třiceti let?
Moje odpověď je jednoduchá – bude to stále kvádr, který ovšem mnohem více než v současnosti bude využívat místní zdroje energií a který bude lépe než dosud respektovat místní podmínky životního prostředí. Současné haly budou i za 20 nebo 30 let funkční, soudobá standardní světlá výška 10.5 m má své opodstatnění, stejně jako konstrukce v modulu 12 m na 24 m nebo podlaha o únosnosti 5t/m2. Je možné, že fasáda bude nahrazena fotovoltaickou aplikací a že vytápění bude zajištěno systémem tepelných čerpadel. V místech s omezeným množstvím pozemků bude tlak na maximalizaci využití plochy a prostoru, takže lze očekávat například tlak na vyšší obrátkovost a tím i na implementaci automatických vychystávacích systémů nebo robotů. Připojení průmyslových hal na vysokorychlostní datové linky je již nyní standardem. Demaco si zakládá na svém vynikajícím technickém stadnardu dmc construct 4.0, který obdržel za svůj inovativní přístup řadu ocenění, na šetrném zacházení s vodou v území a na úpravě prostoru dle specifických požadavků uživatele, což jde ruku v ruce s těmito trendy.
Získali jste ocenění v soutěži Best of Reality a v soutěži LOG-IN. Jejich společným jmenovatelem je inovativní řešení. To ostatně uvádíte i v materiálech o společnosti. Jak se to projevuje ve vaší práci?
Náš technický standard dmc construct 4.0 je v současnosti tím nejlepším, co lze na trhu s průmyslovými nemovitostmi dostat. Snažíme se, aby námi stavěné budovy byly nejen efektivní, úsporné a stavěné pro dlouhodobé užití, nýbrž aby byly i designově atraktivní. Na designu vnitřních i vnějších ploch si skutečně necháváme záležet. Zároveň máme interní tým technologických designérů, kteří jsou schopni uzpůsobit halu technologii uživatele a kteří jsou po dobu přípravy a výstavby haly součástí projektového týmu společně s odborníky na straně uživatele. Výsledkem je kvalitní průmyslová hala uzpůsobená dle požadavků uživatele. K tomu je ovšem nutný sofistikovaný informační systém Budova.online, který jsme pomohli vyvinout kolegům z Inteligent studios. Tento software je následně využíván i při správě budovy po jejím dokončení.
Představte nám blíže oceněné projekty.
Prvním projektem je průmyslový park v Týništi nad Orlicí. Výrobní hala o velikosti cca 13 650 m2, kterou jsme postavili pro japonského výrobce komponentů pro katalyzátory, společnost Cataler. Průmyslová hala je postavena ve standardu dmc construct 4.0 s úpravami, které odpovídají výrobní technologii a požadavkům uživatele. Tato výrobní hala byla oceněna prvním místem v kategorii Inovace roku v soutěži LOG-IN 2020. Odborná porota halu nominovala také na ocenění v kategorii Průmyslová nemovitost v soutěži Best of Reality 2020.
Druhým oceněným projektem je výrobní hala v průmyslovém parku DMC Pardubice. Zdejší průmyslový park rozvíjíme společně s naším partnerem Star Capital Finance. Původní areál TMS (Továrny Mlýnských Strojů) postavený v šedesátých letech minulého století měníme na moderní průmyslový park se zaměřením na výrobní provozy s vysokou přidanou hodnotou. V roce 2020 jsme pro francouzskou společnost Faurecia postavili výrobní halu o velikosti 19 000 m2 ve standardu dmc construct 4.0 s úpravami, které odpovídají výrobní technologii a požadavkům nájemce. Touto výstavbou jsme celkovou pronajímatelnou plochu parku DMC Pardubice zaokrouhlili na 89 900 m2. Development nám umožnil zainvestovat do infrastruktury a do zlepšení vodního hospodářství. Výrobní hala společnosti Faurecia získala ocenění v kategorii Průmyslová nemovitost v soutěži Best of Realty 2020 a nedávno také obdržela certifikát LEED Silver.
Stavíte dle již zmíněného technického standardu dmc construct 4.0. Co vše zahrnuje?
Základem je prefabrikovaná železobetonová konstrukce, jejíž únosnost umožňuje zavěsit specifické technologie uživatele v prostoru o velikost až 50 kilogramů na každý metr čtvereční střechy. Jsme schopni skelet dále přizpůsobit pro jeřáby nebo pro technologické rozvody. Péči věnujeme správnému založení haly, stavíme vždy na pilotech. Světlou výšku a rastr jsem zmínil již výše, po fasádě je rozpon mezi sloupy 6 nebo 8 m, podle potřeby na počet ramp či přímých vjezdů. Přímé vjezdy jsou standardně se šířkou 4 m a výškou 5m. Obvodový plášť je ze sendvičových panelů s minerální vatou s výbornými tepelně izolačními vlastnostmi, v oblasti kanceláří používáme designové v antracitové barvě, které velmi dobře podtrhují prvky korporátní identity uživatele. Vytápění je zajištěno systémem decentralizovaných plynových přímotopů zavěšených na stěny nebo pod střechou. Ventilátorem se vhání ohřátý vzduch. Výměna čerstvého vzduchu je řešena rekuperační jednotkou s plynovým ohřevem. Pro lepší promíchání teplého horního a studenějšího spodního vzduchu se pod střechu instalují destrafikátory. Samozřejmostí je LED osvětlení a sofistikovaný systém měření a regulace. Kanceláře designujeme na míru v souladu s tzv. wellbeing přístupem. Prostory s kvalitním zátěžovým kobercem, podhledem s minerálními kazetami, otevíratelnými okny s dvojsklem a s hliníkovým rámem a klimatizace ve standardu zajistí komfort při práci. Parkoviště je pak standardně vybaveno nabíjením pro 2 elektrická vozidla. Toto je však jen část technických specifikací uvedeného standardu. V detailu je uvádíme na našich webových stránkách www.demaco.cz.
Využíváte metodu BIM, bude skutečně znamenat obrovský přínos pro stavebnictví?
Software Budova.online, který používáme při stavbě i při správě nemovitostí, je koncipován jako centrální informační systém budovy. V krátkosti lze tento systém představit jako servisní knížku budovy. Základem je manažerský systém, který se soustřeďuje na proces plnění jednotlivých milníků v procesu výstavby a správy, a který umožňuje přístup subdodavatelů přímo do systému. Již od fáze výstavby obsahuje Budova.online nezbytné informace o revizích, opravách, požadavcích uživatelů, anebo o smluvních vztazích a přijatých či vystavených fakturách.
A pokud jde o recyklaci?
Demaco si vybudovalo renomé jako developer a generální dodavatel staveb zejména v bronwfieldových lokalitách. Například výše zmíněná stavba výrobní haly společnosti Faurecia v DMC Pardubice je postavena na základech původních železobetonových staveb, které jsme recyklovali a použili pro zpevnění základové desky haly a jejího okolí. Ocelový materiál jsme prodali pro další užití a zbylý materiál použijeme pro výstavbu zeleného valu, který vizuálně i akusticky oddělí areál od okolí. Při stavbě rovněž preferujeme dodavatele, kteří jsou schopni doložit užití recyklovaných materiálů.
Třicátá léta jednadvacátého století budou ve znamení změny a úspor – nové materiály a technologie, úspory energie a vody, dekarbonizace. S řadou řešení ve vašem oboru se setkáváme už dnes. Jak konkrétně se to projevuje?
Právě v této oblasti jsme vnímali mezeru na trhu. Chyběl zde developer a generální dodavatel, který by se soustředil na stavbu dlouhodobě udržitelných a efektivních průmyslových hal v původních, často brownfieldových lokalitách. Díky tomu vzniklo Demaco – Development Management Construction. Naším cílem je přinést uživatelům průmyslových ploch hodnotu formou účinných řešení, která pomohou šetřit náklady i životní prostředí právě v této pro ekonomiku náročné době. Z našeho pohledu je nejdůležitějším faktorem šetrné nakládání s vodou a s prostorem samotným.
Mnoho seminářů a konferencí se pořádá na téma úspor energie a vody. Bohužel řada z nich má za cíl s patřičnou podporou zviditelnit jejich pořadatele nebo řečníky. Přitom stačí jen přemýšlet a chtít. Firmy jako je vaše, jsou toho dokladem. Nejsou v tomto případě dotace spíše ke škodě věci?
Obecně nejsme zastánci existence jakýchkoliv dotací, protože jsou v principu neefektivním přerozdělením finančních prostředků. Mnohem efektivnějším přístupem by byla orientace na dosažení cílové hodnoty, od které se odvíjí i množství prostředků, které má smysl do projektu investovat. Bohužel český stát a obce hodnotu svého prostředí zatím neznají a mají tudíž tendenci přistupovat k investicím jen z pohledu nákladů, které se případně snaží dotovat, a to je špatně. Jsme součástí projektu MBARE, který jsme spustili na VŠE v Praze a který se snaží přinést nový pohled na development a investice do nemovitostí i pro zástupce státu a obcí. Více informací o tomto projektu lze nalézt na mbare.vse.cz.
Nakolik se pandemie projevuje ve vašem sektoru?
Stejně jako v jiných odvětvích je to přesun k online způsobu komunikace a platformy jako je Budova.online jsou již neodmyslitelnou součástí stavby a správy nemovitostí. Poptávka po průmyslových prostorech se vůči předchozímu období nezměnila, resp. v některých lokalitách s ohledem na posilující sektor e-commerce dokonce vzrostla. Povolovací procesy se naopak ještě více prodloužily, a proto připravených pozemků pro výstavbu průmyslových hal ubylo a dále ubývá. Z hlediska investičního jsou nyní průmyslové nemovitosti atraktivní, jelikož v době pandemie je tento sektor považován investory za růstový, dochází proto k nárůstu hodnoty hal, v relativním vyjádření kapitalizační míry aplikované na průmyslové nemovitosti se přiblížily těm kancelářským.
Na závěr bych se chtěl zeptat, o co bude v brzké době rozšířen seznam vašich projektů, který je na vašich webových stránkách?
V současné době máme pravomocná územní rozhodnutí a jsme připraveni stavět v Pardubicích, v Kolíně, v Kvasinách, v Týništi nad Orlicí, v Plzni a v Ostravě. Chystáme projekty v Jihomoravském, Středočeském, Ústeckém a Zlínském kraji s dodáním do 18 měsíců. Jako generální dodavatel jsme schopni postavit halu na klíč přímo na pozemku zájemce i formou finančního leasingu. Jako developer a investor jsme připraveni kdekoliv v Česku provést i výstavbu v rámci struktury tzv. sale&leaseback neboli prodeje zpětného pronájmu.
Zdroj: časopis CzechIndustry 2/2021
