Revitalizace brownfieldových ploch dnes patří mezi strategické priority moravské metropole. Obnovené nevyužívané objekty pomůžou s nedostatkem bydlení ve městě a měly by také obyvatelům poskytnout nové atraktivní prostory pro podnikání i trávení volného času. Co městu přináší obnova brownfieldů jako jsou Kadetka, Špitálka či Zbrojovka? A proč je důležité věnovat pozornost veřejně dostupným datům?

Brno se brownfieldům věnovalo již v rámci Koncepce ekonomického rozvoje města v roce 2009, kde byly mimo jiné nastíněny i nástroje, které měly pomoci s jejich řešením. Jedním z nástrojů byly tzv. investorské balíčky, které měly podpořit aktivity investorů na brownfieldech a usnadnit jim jejich revitalizaci. Bohužel v praxi tyto nástroje nebyly nikdy aplikovány, a tak se brownfieldy dostaly na mnoho let do slepé uličky. V roce 2016 bylo zrušeno brownfieldové oddělení brněnského magistrátu, které se kromě jiného věnovalo mapování nevyužitých lokalit. Došlo tak ke značnému personálnímu oslabení a přesunutí tématu brownfieldů pod Oddělení strategického plánování, kde zůstalo doposud.

Brownfieldy se začaly v Brně řešit systematičtěji až s tvorbou nové strategie #brno2050. K nutnosti strategie také významně přispěl stále aktuální nedostatek rozvojových lokalit volných stavebních ploch uvnitř města. S tímto problémem se kromě Brna potýká řada velkých i menších měst. Jejich samosprávy i developeři jsou tak nuceni častěji využívat brownfieldy, a to i přesto, že investice do těchto území je zpravidla časově i finančně mnohem náročnější než výstavba na zelené louce. Je také spojena s celou řadou rizik od vypořádání komplikovaných vlastnických vztahů až po likvidaci původně neočekávané ekologické zátěže.

Aby bylo možné s brownfieldy v Brně lépe pracovat, vznikla přehledná mapová aplikace, která zachycuje nevyužité lokality území města. „Aplikace značně přispívá k tvorbě strategických a koncepčních dokumentů, protože pro jejich správné nastavení je nutné mít k dispozici veškeré dostupné informace o urbánním prostředí města,“ říká Jan Holeček, vedoucí Oddělení strategického plánování Magistrátu města Brna.

Aplikace je veřejně dostupná a pro její potřeby se brownfieldem rozumí nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Zachycuje území s rozlohou nad 0,5 ha a s plošným využitím méně než 30 %. Uživatel získá informace nejen o tom, kde se zchátralý objekt nachází, jaký byl jeho původní účel nebo jaké druhy aktivit zde povoluje územní plán.

Aplikace také dokáže zjistit, kolik má objekt vlastníků, zda je nemovitost v nějakém soudním sporu či exekuci, nebo jestli se nenachází v záplavovém území. „Veřejně dostupná a snadno využitelná data o brownfieldech jsou klíčová pro přilákání vhodného potenciálního investora do území. Tento systémový přístup a otevřené sdílení dat je dnes naprostou nezbytností. A proto i my v CzechInvestu právě připravujeme rozsáhlou aktualizaci našich databází na národní úrovni a spolupracujeme s městy, která již mají data o svých brownfieldech v digitální podobě zpracovány. Bude tak zajištěna kompatibilita a propojení na státní i municipální úrovni, což je nesmírně důležité, říká David Petr, ředitel Odboru podnikatelské lokalizace agentury CzechInvest.

Strategie pro oživení brněnských brownfieldů

Nyní Brno eviduje 107 brownfieldových lokalit o celkové rozloze více než 290 ha. Z tohoto počtu je však jen deset lokalit ve 100% vlastnictví města a v 17 lokalitách má Brno více než 50% majetkový podíl. „Při výběru brownfieldů, kterým se budeme v následujících letech primárně věnovat, jsme se zaměřili právě na lokality, kde má Brno více než 50% podíl. Chceme tyto lokality nyní krůček po krůčku posouvat blíže k jejich revitalizaci,“ říká Iveta Štarhová, specialistka dočasného využití území v rámci Oddělení strategického plánování Magistrátu města Brna.

Důvod byl pragmatický – brownfieldy ve stoprocentním vlastnictví města již svoje záměry měly, většinou dlouhodobé v různých fázích realizace. Přestože vybraná skupina brownfieldů není ve výhradním vlastnictví města, díky majoritnímu podílu zde má Brno značný vliv a může pozitivně přispět k jejich regeneraci. Je však nutné vyjednávat nejen s ostatními vlastníky, ale i s vedením městských částí, kterým jsou pozemky mnohdy svěřeny. Rovněž se ukazuje, že je nezbytné do úvah o revitalizaci zahrnout i různé neziskové organizace či místní spolky, které někdy brownfield dočasně využívají pro své aktivity.

Na místě zchátralé vojenské jídelny vyrostl park

Jedním z vybraných brownfieldů byla bývalá vojenská jídelna Kadetka na ulici Žižkova. Zchátralá budova, ležící mezi dvěma školami, byla více než čtvrt století nepoužívaná a po rozsáhlém požárů v roce 2010 byla ve velmi špatném stavebně-technickém stavu. V objektu se také scházeli squatteři, lidé bez domova či drogově závislí. Proto město podalo žádost o národní dotaci poskytovanou Ministerstvem pro místní rozvoj z programu „Podpora revitalizace území“, podprogram „Regenerace brownfieldů pro nepodnikatelské využití“. Dotaci ve výši 50 % způsobilých výdajů se podařilo získat a Kadetka se tak dočkala své přeměny na veřejnou zeleň s místem k odpočinku. Kromě demolice nevyužité budovy byly provedeny terénní úpravy včetně vytvoření přístupů do parku, dále byly vysazeny desítky stromů i keřů a založeny nové trávníky a louky. Nechybí ani parkový mobiliář v podobě laviček, posilovacích prvků nebo grilu. Kompletní obnova území o rozloze více než 4 000 m² byla dokončena v první polovině července 2021 a stála přibližně 9,2 milionů korun. Na druhé polovině nákladů, kterou nepokryla dotace, se rovným dílem podílelo statutární město Brno a městská část Brno-střed. Ze svých rozpočtů každý uvolnil necelé tři miliony korun.

Novou podobu vojenského areálu ukáže architektonická studie i názor veřejnosti

Dalším aktuálně řešeným brownfieldem, který však zatím nedošel do fáze realizace, je bývalý vojenský areál na ulici Lerchova. Tento chátrající objekt se nachází v blízkosti náměstí Míru, které je srdcem jedné z nejhezčích brněnských čtvrtí a zároveň cílem stovek Brňanů, kteří navštěvují park Kraví hora, hvězdárnu či areál plaveckého bazénu. Proti demolici a výstavbě v tomto místě se však dlouhodobě staví místní i nezisková sdružení. Proto se město rozhodlo zapojit veřejnost a získat tak kompromis schůdný pro všechny strany. Na základě veřejného setkání, kde se sbíraly podněty od občanů, byla vypsána urbanisticko-architektonická soutěž na novou podobu areálu. O vítězi rozhodla odborná porota a výsledky schválili brněnští radní v květnu 2021. Všech osm soutěžních návrhů je do 30. července 2021 k vidění na výstavě v brněnském Urban centru. Až čas ukáže, zda se povedlo vybrat návrh, který bude akceptován všemi zainteresovanými stranami a zda skutečně dojde k jeho realizaci.

Brownfieldové lokality v Brně táhnou i soukromé investory

Vzhledem k bohaté průmyslové historii spjaté zejména s textilním a strojírenským průmyslem je v Brně také množství brownfieldových lokalit, které díky unikátnímu rozvojovému potenciálu neunikly pozornosti soukromého sektoru a developerů. Například v areálu bývalé Zbrojovky Brno dnes pod taktovkou společnost CPI Property Group vniká moderní městská čtvrť, která poskytne možnosti bydlení v blízkosti řeky Svitavy, pestrou nabídku služeb či pracovních i volnočasových příležitostí. Postupná revitalizace území o velikosti 22 ha investorovi zabere 10 až 15 let. Jako další příklad lze uvést areál bývalé textilky Vlněna nedaleko brněnského vlakového nádraží, kde společnost CTP buduje administrativní centrum, ve kterém najde prostor pro svoji práci na deset tisíc lidí. V areálu je kladen důraz na využití zeleně a samozřejmostí je certifikace BREEAM, která hodnotí trvalou udržitelnost budov s ohledem na životní prostředí.

„Jsem rád, že můžeme jako město spolupracovat na proměně brownfieldů na kvalitní prostor a že se nám daří připravovat a schvalovat změny územního plánu či realizovat další kroky, které jejich rozvoj umožní. Věřím, že projekty revitalizace brownfieldů přispějí k větší kompaktnosti našeho města a že budou pro Brno i jeho obyvatele přínosem, říká Filip Chvátal, radní města Brna pro oblast územního plánování a rozvoje.

Spolupráce se soukromými investory však může vypadat i jinak. Strategický projekt města Brna RE:Špitálka pracuje s myšlenkou výstavby chytré čtvrti v širším centru města s uplatněním moderních technologií, inovativních přístupů a využitím udržitelných a obnovitelných zdrojů. V současnosti je již hotový urbanisticko‑architektonický návrh území, tzv. Master plán, který zpracovalo architektonické studio A8000. Dalším zásadním úkolem je stanovení přesných podmínek a parametrů pro hledání strategického investora i samotnou výstavbu. „Ve spolupráci s agenturou CzechInvest budeme prověřovat možnosti spolupráce se soukromými investory, kde se nebráníme ani inovativním modelům financování například určitou formou PPP projektu. Stěžejní je však nalézt takový model, který bude výhodný jak pro město Brno, tak pro investora“, dodává manažer projektu Špitálka Lukáš Grůza.

Hlavní problémy regenerace brownfieldů z pohledu města Brna

Jaké jsou tedy hlavní problémy, se kterými se v Brně potýkají při revitalizaci brownfieldů? Dle pracovníků Oddělení strategického plánování je to například vlastnická roztříštěnost, kdy u některých lokalit se počty vlastníků šplhají k desítkám. Navíc se liší jak u pozemku, tak i u budov, které na nich stojí. Z výkupu takových ploch se pak stává zdlouhavý proces. S brownfieldy je téměř vždy spojená bývalá stavební zátěž, kterou je nutné odstranit nebo opravit. To celý projekt značně prodražuje, ještě více ve chvíli, kdy je například objekt prohlášen za kulturní památku. To, co netrápí pouze brownfieldy, ale jakoukoli výstavbu v Brně, je zatím neschválený nový územní plán, nevyřešená protipovodňová opatření na přibližně 20 % území města a také zdlouhavý proces získání stavebního povolení. Naopak kontaminace se v brownfieldech města Brna vyskytuje pouze zřídka, neboť mnoho zátěží již bylo v minulosti odstraněno. Dle dostupných dat je ekologicky zatíženo pouze šest brownfieldů.

Usnadnění cesty k revitalizaci dnes drží v rukou jak samotné Brno či vlastníci pozemků, tak i stát. Aktuálně je klíčové přijetí nového územního plánu. Brownfieldům také pomůže lepší komunikace a koordinace záměrů jednotlivých vlastníků pozemků. Tam, kde je to možné, se město snaží s ostatními vlastníky spolupracovat a připravovat projekty, které se vzájemně doplňují a vytváří místa, kde obyvatelé budou rádi žít, trávit čas a cítit se bezpečně. Ze strany států by k regeneraci brownfieldů značně pomohlo zjednodušení stavebního řízení a dobře cílená finanční pomoc.