Získali jste povolení od stavebního úřadu, pustili se do stavby, ale na poslední chvíli jste se rozhodli pro zásadní změny? Pak existuje jasně daný postup, který musíte v této situaci dodržet. Zjistěte, jaké dokumenty budete potřebovat a komu změny nahlásit.

„V této oblasti platí důležité pravidlo: stavebník má povinnost provádět stavbu podle vydaného povolení. Může se ale stát, že v průběhu realizace se rozhodnete pro změny, které se od povolení či dokumentaci liší. Pokud hodláte stavět odlišným způsobem, než jak mu to bylo povoleno, je potřeba tyto změny projednat se stavebním úřadem,“ upozorňuje Pavel Storzer z D.A.S. pojišťovny právní ochrany. Institut stavebního práva, který na danou situaci dopadá, se nazývá změna stavby před dokončením. A v tomto článku se s ním podrobně seznámíme.

Co se považuje za změnu dokončené stavby?

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“ či „StavZ“) rozlišuje institut změny stavby před dokončením a institut změny dokončené stavby.

Změnou dokončené stavby je podle StavZ:

■ nástavba, kterou se stavba zvyšuje,

■ přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,

■ stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje také zateplení pláště stavby.

Změnou stavby před dokončením je změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem nebo autorizovaným inspektorem.

Povolení stavby

Jak už zaznělo v úvodu článku, zásadní pravidlo zní: Stavebník má povinnost provádět stavbu v souladu s jejím povolením. Povolením stavby se přitom rozumí:

■ souhlas stavebního úřadu s provedením stavebního záměru,

■ stavební povolení,

■ veřejnoprávní smlouva,

■ oznámený vznik oprávnění,

■ opakované stavební povolení,

■ dodatečné povolení stavby,

■ územní rozhodnutí, kterým stavební úřad stanovil, že k provedení stavby nebude vyžadovat ohlášení nebo územní rozhodnutí.

Změnu je potřeba hlásit dopředu

StavZ stanovuje, že stavebník nemůže samovolně provést změnu a pak si ji nechat dodatečně schválit. Podle institutu změny stavby před dokončením je potřeba ohlásit své záměry před nebo během realizace. V tomto směru judikoval Nejvyšší správní soud, že v případě změny nikoliv zamýšlené, ale již provedené, nelze využít institutu změny stavby před dokončením, když ten právě se vztahuje jen na situace, kdy stavebník chce před dokončením stavby změnit některé její parametry.

Změna stavby se povolí jen v souladu s územním rozhodnutím

Změnu stavby před dokončením lze podle StavZ povolit jen v souladu s územním rozhodnutím (nebo jiným úkonem, který ho nahrazuje). Vyžaduje-li změna stavby před dokončením změnu územního rozhodnutí, lze o této změně rozhodnout ve společném řízení. Další důležitou informací je skutečnost, že stavební úřad může změnu stavby před dokončením povolit pouze na žádost, a to stavebníka nebo jeho právního nástupce. Kromě obecných náležitostí by žádost měla obsahovat:

■ popis změn,

■ jejich porovnání s povolením stavby a dokumentací, a jako přílohu

■ dokumentací změn stavby, případně kopie ověřené dokumentace, kde jsou změny projektantem vyznačeny.

Projednání žádosti

Žádost je projednávaná stavebním úřadem s účastníky stavebního řízení a dotčenými orgány v rozsahu, v jakém se jich změna dotýká. Přičemž na daný proces se přiměřeně uplatní ustanovení o stavebním řízení – jde standardně o jakési „malé stavební řízení“. Zákon dále upravuje situace (především dle charakteru stavby), kdy změnu ohlášené stavby lze provést na základě ohlášení, popř. za splnění dalších podmínek pomocí veřejnoprávní smlouvy.

Možnost uzavření smlouvy s inspektorem

Stavebník může také namísto projednání věci před stavebním úřadem uzavřít smlouvu s certifikovaným inspektorem, kterému je svěřena pravomoc kontroly projektové dokumentace stavby. Stejným způsobem může mít inspektor na starost kontrolu projektové dokumentace k záměru změny stavby před dokončením.

Pozor: toto neplatí u záměrů, pro které bylo vydáno stanovisko k posouzení vlivů na životní prostředí.

Schválení změn na místě stavby

Další pravidlo StavZ reguluje rozhodnutí o změně stavby před dokončením tzv. na místě. Zde platí, že změnu stavby, která se nedotýká práv ostatních účastníků stavebního řízení, může stavební úřad schválit rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce stavby.

Rozhodnutí je stavebníkovi oznámeno zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě a stavební úřad jej následně bez zbytečného odkladu zaznamená do spisu (podle okolností vyznačí též změnu v ověřené projektové dokumentaci). Může tak učinit, pokud:

■ se změna nedotýká podmínek územního rozhodnutí,

■ veřejných zájmů chráněných zvláštními právními předpisy,

■ příslušný dotčený orgán písemně nebo prohlášením do protokolu se změnou vyslovil souhlas.

Změna stavby je možná i v rámci kolaudace

StavZ umožňuje projednat změnu stavby před dokončením i v rámci kolaudace, a to následujícím způsobem. To platí v případě, že:

■ změna stavby spočívá v nepodstatných odchylkách od ověřené dokumentace,

■ nemění se půdorysný ani výškový rozsah stavby,

■ nezasahuje se do nosných konstrukcí,

■ nemění se vzhled stavby ani způsob jejího užívání,

■ změna nevyžaduje posouzení vlivu na životní prostředí,

■ provedení stavby nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost,

■ nejde o změnu stavby, která je kulturní památkou.

„Pokud splníte tyto podmínky, stavební úřad může změnu projednat při vydání kolaudačního souhlasu nebo rozhodnutí. Stavební úřad tak může činit v případě, kdy se změna nedotýká ostatních účastníků řízení nebo podmínek stanovených územním rozhodnutím. V neposlední řadě se změna nesmí týkat veřejných zájmů chráněných zvláštními právními předpisy nebo případů, kdy předmětný orgán vyslovil písemným způsobem s navrženou změnou souhlas, doplňuje Pavel Storzer z D.A.S. pojišťovny právní ochrany.

Pokud dané předpoklady nejsou naplněny, je potřeba postupovat podle návodu výše – tedy navržená změna se projednává s účastníky řízení v rozsahu, v jakém se jich dotýká, a s přiměřenou aplikací pravidel pro stavební řízení.

Pár slov na závěr

Jak jsme si ukázali, změna stavby před dokončením je důležitým institutem stavebního práva, který umožňuje vyřešit situaci, kdy chcete provést změnu stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci. Existuje celá řada způsobů, jak povolení změny stavby docílit – vždy je však třeba pamatovat na to, abyste svůj záměr vždy nejprve projednali se stavebním úřadem a až následně ho realizovali. V opačném případě se můžete dopustit deliktního jednání a hrozil by vám správní trest.